西安市三部门通知：禁止开发商将房屋销售与学区/学校相关联

昨天下午，西安市房管局、西安市教育局、西安市工商行政管理局联合发布《关于禁止将房屋销售与学区、学校相关联的通知》，通知中提出，为进一步规范销售秩序，维护购房人合法权益，各房地产开发企业在广告宣传中，不能含有为购房人办理入学就学等事项的承诺，购房人所购商品房相对应的学区或学校，应以教育主管部门制定的当年入学政策为准，房地产开发企业一律无权承诺，房地产开发企业不得在《商品房买卖合同》或其他补充协议中约定所售商品房对应学区或学校等事项。具体如下：

通知具体如下：

各区县住建(房管)局、教育局，各工商分局、各区县市场监管局，各房地产开发企业：

为进一步规范销售秩序，维护购房人合法权益，按照《房地产广告发布规定》等规定，现将有关问题通知如下：

一、各房地产开发企业在广告宣传中，应严格按照《房地产广告发布规定》等要求正确宣传，不能含有为购房人办理入学就学等事项的承诺。

二、购房人所购商品房相对应的学区或学校，应以教育主管部门制定的当年入学政策为准，房地产开发企业一律无权承诺。

三、各房地产开发企业在销售过程中，不得在《商品房买卖合同》或其他补充协议中约定所售商品房对应学区或学校等事项。存在将商品房销售与学区、学校相关联行为的，应立即停止。

四、对在广告宣传中承诺为购房人办理入学就学事项的，各工商管理部门应依法严肃查处。

五、各房产管理部门应对房地产开发企业将房屋销售与学区、学校关联情况进行检查，对在《商品房买卖合同》或补充协议中约定学区或学校事项的，要立即责令改正，并将相关情况抄送教育及工商管理部门。

西安市房管局 西安市教育局

西安市工商行政管理局

2018年9月7日

读完通知，我们可以总结如下：

1、以后地产开发商的宣传广告里面不能含有为购房人办理入学就学等事项的承诺！

2、今后地产开发企业一律无权承诺学区房和学位房，要按照当年教育部门的政策规定来！

3、《商品房买卖合同》里不能再约定学区学位学校的事项，其他补充协议中也不能约定！

4、上述承诺为购房人办理入学就学事项的行为一经发现，将依法严查严办！

相信家里有学生的家长都知道，学区房学位房一直是房地产销售的一大噱头，学区房和学位房一般要比同一个区其他的普通房子价位高好几倍，而且经常还是一房难求，此次的通知对学区房学位房来说是一个不小的打击！为什么这么说，我们简单解读一下就明了了：

1、新政策的发布对在售带学位楼盘价格会有多大影响？

“政策出台的背景，首先是基于过去问题的出现，多因开发商在销售过程中，肆意承诺给购房者学位或学区，但在购房合同当中又没有进行明确标记。在这个过程当中，屡见不鲜的看到，因教育问题导致或产生的维权和纠纷。”政策的发布是进一步对开发商在销售环节，或终端营销过程当中的一种干预、规范、强调和要求，这都是为了市场健康稳定运行亮出的一张牌，但这绝非是底牌，只是现阶段和过去以往的经验表明，应该在这方面予以强化和明确要求，使之能够对购房者产生保护，维护购房者的购房权益不受侵害。

大家都知道，除了优质的私立小学，家长们更青睐于高质量低价格的优质公立学校，以前不少楼盘都会借此大肆宣传，什么“你看房子旁边就是著名的XX小学”一类的话相信大家听得不要太多，曲江二小、浐灞一小等等都是开发商宣传的重中之重，此次通知一出，以后也许并不是离学校近就代表是学区划分到这了，一切都是未知数，这类楼盘无端高出来的几十万市场价能否保持，也要打个大大的问号了。

2、新通知将对二手学区房带来哪些影响？

“二手房为何会在某个区域版块，甚至个案当中，能够形成对新房的冲击和价格倒挂的体现，根源在于这种是资源稀缺性和功能均衡性的产品或楼盘，就带有特色标签。”比如周边配套齐全，无论是从生活便利度、快捷度，以及围绕生活起居等多方面提供的功能都能够满足，而教育只是它的一个因素。

各位家长都知道，北上广知名的学区房，如今都已经涨到十几万甚至几十万一平米，但即便如此仍面临一房难求的境地，这样的情况同样出现在其他城市，就拿西安来说，目前西安的优质学区房在新楼盘中其实并不多，这也是二手学区房漫天叫价的一个重要原因，其实这些所谓的学区房卖的已经不是房子了，而是卖一个优质名校的位置！

目前西安地产市场上优质的二手学区房都已经比新楼盘价格要高出两倍甚至三倍，现在西安地产市场上有些学区房已经高达23000元/㎡甚至还有更高的!而此次通知一出，二手学区房接下来还会随便高出好几倍价位吗？

3、对整个房地产市场将带来哪些变化？

一方面，我们一直在考虑、关切的问题在于教育资源平衡与否，这决定上学难和上什么学校的问题，与购房者有关。第二方面，开发商在营销的时候会少一些说辞。此前与学校有关联是为了能够提升品牌溢价，提高产品溢价，那么现在都不能将此作为营销说辞，营销口径上就会缺失一环，对整个楼盘在销售当中会产生一定的影响，这个是根本性的。除此之外，新政策的规范和要求，一定会让大家看到在教育维权事件当中，一方面可能会集中爆发，一方面可能在更加透明、有力度的管控约束下，形成健康、稳定的运行环境。

学区年年都会划分，如果学位、学区全部整合，重新匹配，那影响还是比较大的。不过政策没有细化，目前情况并不明确。此外，明着想是房地产市场更规范了，让房价和学校脱离关系，但其实很难，北京、深圳依然是有教育资源的房子吃香，但禁止夸大宣传是好的。然而，可能带来的乱象是没有学区学位承诺，反而人人可以做文章。

4、以后开发商还需要交教育配套费吗？

目前新的政策并没有对开发商在开发投资环节中关于教育配套费明确指出，因此这一部分仍是一个盲点，“也希望政府在出台文件对这方面管控和要求的同时，应该对开发商到底是否还需要交教育配套费进行明确。”作为开发商来说，这也是关切的问题。无论是投资、开发、建设，教育配套费如何来解决都没有明确，这在日后还需进一步细化和明确。

通知原文件如下：

对于此次的通知，我们读完之后其实不难发现仍然以下几个问题存在：

1、今后公办学校和民办学校会不会都按照学区统一划分？

2、已经购买签订协议的学位房学区房该怎么办，还算数吗？

3、以后开发商还要交教育配套费吗？